マンション管理

東京ベイビュウの認定ポイントについて

2022年12月、BORDER5で新たに26件目のマンションが掲載されました。今回投資需要の多いマンションとして「東京ベイビュウ」は初めてBORDER5に掲載となります。

今回掲載となった「東京ベイビュウ」について、BORDER5掲載に至った管理力のポイントについて解説します。

今回認定になった「東京ベイビュウ」について

「東京ベイビュウ」は、その間取りの多くがワンルームタイプであることから外部区分所有者が多く投資需要の高いマンションです。現在マンション建替が容易ではない環境の中にあって、今後はたとえ投資用分譲マンションでも持続可能なマンション管理運営を行っていかなければ、実需でも投資だとしてもマンション管理は遠からずたち行かなくなります。

投資用マンションにおいては、一部バリューアップ的資産価値の向上に資する面があるものの、修繕積立金はそのほとんどがほぼコストであることから、その増額改定はなおざりにされがちであり、残念ながら、そのようなマンションの持続可能性には疑問符をつけざるをえません。他方で、特に東京都にはワンルーム規制があり、今後同規模のワンルームマンションとしての建替えは絶望的に近い状況です。その中で「東京ベイビュウ」は築40年以上のマンションでも持続可能なマンション管理運営に取り組まれた結果、今回のBORDER5の掲載に至っています。

東京ベイビュウの評価点

ちなみに東京ベイビュウの評価点は

・組合運営力 7点
・メンテナンス&資金力 10点
・コミュニティ&住み心地力 8点
・防災力 5点

となりました。このなかでは特にメンテナンス&資金力やコミュニティ&住み心地力に東京ベイビュウは秀でていることがわかると思います。

◎掲載に至ったポイント(評価ポイント)

・理事会を毎月開催している 
・工事見積チェック機能がある
・管理費等補填のための事業を行っている(コインランドリー・携帯基地局・自販機)
・未収金が少ない
・中長期事業計画を作成している
・竣工図のデータファイル化を行っている
・共用部分(専用使用部分含む)が禁煙になっている

評価ポイントについての詳細

まず管理組合の理事会が毎月開催されていることは、円滑にマンション管理組合運営が行われている証左といえます。マンションの工事に関しても、東京ベイビュウでは費用の多少にも関わらず相見積もりを取得しており、修繕工事の無駄を減らす一方、修繕工事の際のルールも明確化されていることで安定した管理組合の運営につながっています。

東京ベイビュウでは管理費補填のための事業が実施されています。投資物件であれば専有部分のみに目が行きがちだと思われるところ、しっかりと共有部分にも着目され共有部分の有効活用で管理費収支の改善をされています。共用部分が禁煙になっていることに加え、さらにコインランドリー施設運営・宅配ロッカー設置など、賃貸物件としてのバリューアップも管理組合として実現されているところは、投資マンションとしてアピールしておくべきポイントになります。

未収金の少なさもBORDER5の加点基準である1%未満となっており非常に健全な運営をされていることが窺えます。

中長期事業計画の策定および竣工図がデータファイル化され常時閲覧できるようになっており、突然起こる設備トラブルなどに対しても迅速に対応できるようになっています。

最後に

今回BORDER5に掲載されるマンションとしては、投資需要の高いマンションが掲載されることは初ということで、BORDER5の掲載基準をクリアすることでマンションの持続可能性の高さが明らかになりました。

従前、購入してみるまで、その中身がよくわからなかったマンション管理も、2022年4月から管理計画認定制度が始まったことで、投資需要の高いマンションであっても、管理力による他マンションとの差異化は今後の資産価値維持・向上の観点からは重要な要素であり、賃料や売却価格といった資産価値に直結する部分への影響も大きくなっていくと考えられます。

BORDER5の掲載基準をクリアすることで、マンションの管理力を高めることが結果として、流通可能性を高めることにも繋がり、資産価値につながる時代になりつつあると言えるのではないでしょうか。

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