「うちのマンションは大丈夫」に潜む管理のあるあるリスク
「うちのマンションは何の問題もないから安心」お引き渡しから特別何事もないマンションにお住まいの方は、こんな風に思いがちです。
マンション内のトラブル、外壁タイルや構造スリットなどの建物の瑕疵など、問題に直面して頭を抱えるマンションも多数ありますので、何事もないのはそれはそれでいいこと、恵まれたことだと思います。
ですが、「なにもなかった」ことに安心しすぎてしまう、というのも要注意です。「何事もなかったから大丈夫」はともすると、「本来やるべきこともやってこなかった」という可能性もあります。
危機感を持つことなく長い時を過ごしたマンションの中には、本来やるべきこともしないまま時間だけが経っていた、というケースもあるのです。
そこで、そんな何事もなく平和と思われているマンションで、特に見落としてしまいがちなポイントをさくら事務所のマンション管理士がご紹介します。
お住まいのマンションで対応されているかどうか、チェックしてみてはいかがでしょうか？
管理リスク1：建物の点検を行っていない
こういったマンションでは最初の大規模修繕工事のタイミングで、初期不良が発覚するケースもあります。新築マンションの場合、節目として、1年目2年目、5年目、10年目にアフターサービスの期限が設けられており、それぞれの期限まで各部位の無償補修が約束されています。
期限までに申し出れば、無償で補修してくれるのです。※アフターサービスの補償範囲、期限はマンションによって異なります。お手元のアフターサービス規準書をご確認ください。ですが、竣工後、建物の点検を行っていないというマンションでは、無償で補修してもらえるはずの不具合も申告できておらず、その機会を逃してしまっているのです。
本来なら、施工会社に無償補修してもらえるはずなのに、大規模修繕工事のタイミングで、自分たちの修繕積立金で補修することになります。
特に、アフターサービス規準の対象項目の最も多い、２年目の期限までに一度建物をしっかり点検することをお勧めしますが、そのタイミングでできない場合は、９年目に１０年保証が切れるまえに一度建物の総点検を行いましょう。
また、このタイミングに調査するのであれば、来る大規模修繕工事実施時期や修繕範囲などの判断材料とする「劣化診断」の調査も兼ねて一度にやってしまうのがおすすめです。
管理リスク2：長期修繕計画の見直しがされていない
新築時に分譲会社作成の長期修繕計画そのままに、見直しを行っていないというマンション。
「うちは豪華な施設や共用部もないから」「大規模でスケールメリットがあるから」というのは、長期修繕計画の見直しが必要ないという理由にはなりません。
国土交通省も推奨していますが、どんなマンションでも長期修繕計画の見直しは定期的に行うべきで、特に新築時の長期修繕計画はそのマンションの実態に沿ったものでないケースも多々あります。
修繕積立金も新築時には、金額が低く設定されている傾向があります。
新築販売時に、住宅ローンなどと一緒に計算する人が多いであろうことから、月々の負担を低く見せるために、あえて低めに設定されている、とも言われます。月々の金額は抑えつつ、代わりに修繕前に一時金の徴収が予定されている、という新築時の長期修繕計画もあります。
実際予定されているとはいえ、一時金というまとまった金額を全住戸から徴収すべく合意形成をとるのは、小規模マンションであっても難しいものです。それぞれの家庭の事情もあり、皆さんが足並み揃えてポンとまとまった金額を支払うのは難しいと考えた方がいいでしょう。
一時金での徴収が計画されているような場合には、早々に長期修繕計画の見直しを行うことをお勧めします。また、そうでない場合も、長く見直しがされていなかった場合、将来急激な修繕積立金の見直し（値上げ）が待っているかもしれません。
月々の負担が増えることに抵抗を感じる方もいるかもしれませんが、永住したいと思うのであれば「今払うか？」「将来払うか？」の違いです。
来る老後に負担を押し付けないよう、なるべく早い段階で修繕積立金も適切な金額まで見直しをしましょう。
管理リスク3：管理規約や細則の見直し
マンション内のルールである「管理規約」。こちらも必要な見直しがされていないケースもあります。
「管理規約」とはマンションの管理組合運営で基礎となる重要な決まり事ですが、マンションを取り巻く状況や法令、住民のニーズなどは時代によって変わっていくもの。そのため、年月とともに管理規約がマンション管理の実情とあわなくなったり、新たに発生した問題に対処できなくなったりするといった事態も起こりえます。
ある程度の築年数なら、リフォームされる方も増えてくるでしょう。専有部分のリフォームに関する規定など、当初は想定されていなかった問題が出てくる場合もあります。
ペットの飼育やマンション敷地内での喫煙マナーもよくトラブルのもとになりますが、マンションの居住環境が悪化すれば、資産価値の低下につながりかねません。
管理規約や細則の不備でトラブルを生まないよう、問題があれば見直しを検討しましょう。
管理リスク4：理事会の議事録が配布されていない
マンション所有者の代表で構成される理事会。
管理会社の業務をチェックしたり、総会で決定した事柄を進めていく等の役目がありますが、「理事会でどんなことが話し合われたか？」「どんなふうに進んでいるか？」などのの情報が区分所有者の皆さんに共有されていないことがあります。
前は管理会社が議事録を全戸に配布してくれていたのに、いつの間にか配布されなくなってしまった･･･なんて組合もあります。管理組合の代表者で構成されているとは言え、理事会にもある程度のチェック機能は必要です。
また、理事会で取り上げた話題や懸案事項、その後どう理事会で検討されているのか？といったことも、情報共有されなければ理事以外の居住者は知る術がありません。
年に１回の総会だけでしか、理事会の活動について知る機会がないのは問題です。理事会でどんなことをやっているのかをきちんと皆さんに伝えないと、「理事会は何をやっているのかわからない」「よくわからないから、もうお任せしておこう」と居住者の無関心を増長させてしまいます。
どんなに今の理事会が頑張っていても、居住者の無関心を増長させるような仕組みあれば、先々までその活発な理事会活動を引き継いでいくのは難しくなります。
マンション管理力向上には、まず問題意識の共有から
マンション管理組合が最も団結して一枚岩になれるのは、例えば「建物に大きな瑕疵が発覚した」といった危機的状況に直面したときだと言います。
マンションに住めなくなるかもしれない、そんな危機感がマンション全体を１つにまとめます。
できればそんな団結の仕方はしたくありませんが、「何事もない」と思っている間は危機感を持つのこともできないので、団結するのが難しいのも事実。マンションは建物がある限り、ずっと住めるものではありません。
今回ご紹介したのはあくまで一例ですが、十分な修繕ができず、安全な建物の状態を維持できずにスラム化の道を突き進んでしまえば、将来的には「雨露をしのぐだけの建物」になってしまうのです。
「将来そんなマンションにならないために、何をしておかなければならないのか？」そんな問題意識を共有する必要がありますが、「何をやるべきか」を知らなければ気がつきようもありません。
さくら事務所のマンション管理ドックサービスでは、マンションの専門家が第三者としてマンションの管理状況をチェックします。単なる評価ではなく、管理におけるウィークポイントを明確にし、改善に向けてのアドバイスを行います。
「今何をすべきか？」「何から取り組むべきか？」「他マンションでやっているのに、うちで着手できていないことある？」そんな風にお考えの理事さんはぜひお問合せください。
診断結果によっては、本サイト【管理良好マンション厳選サイトBORDER５】に掲載も可能です。
編集：BORDER5編集部
監修：さくら事務所マンション管理コンサルタント（マンション管理士）
